房地产行业:新房成交同比降幅继续扩大 库存上升
策略:上周上证综指和深证成指分别上涨2.16%、0.03%,申万地产指数上涨5.24%,在28个一级行业中排第1位。46个城市商品住宅周成交面积环比略有回升,但同比降幅继续扩大,本周成交422万平方米,较上周增长3.8%,同比减少27.7%,和去年3月周均成交相比下降31.9%。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,我们认为房地产正式进入大调整周期,长期不看好地产股,推荐京津冀一体化及增发底价大幅高于目前股价的地产股,组合:京津冀一体化的华夏幸福、首开股份、金隅股份,转型的阳光城、华业地产,可关注新华联。
1.1. 再融资开闸符合预期,地产行业趋势性机会仍未到。我们仍然认为再融资放开对于房地产行业影响不大,除非保增长拉开大幕,否则基本面难止下滑趋势,整体板块没有趋势性机会,首先,地产再融资的放开不能扩大化理解为房地产调控*策的转向。其次,再融资放开真正对整个板块来说受益并不显着,目前看能够增发成功的公司应为少数,融到资的企业财务状况会有所改善,但盈利能力并不能得到提高。第三,市场对再融资放开的预期极为充分,在稳定的*策面及下滑的基本面组合下,地产股获得趋势性机会比较困难。
1.2. 优先股对地产企业影响微弱。(1)权益类优先股发行成本不能税前抵扣,和信托等债务融资相比优势并不大。动态地看,优先股能够计入权益的确能够降低资产负债率,提高企业资产负债能力。但优先股的股息成本不能资本化在税前扣除,发行成本等于是完全吞噬了税后利润,而债务利息基本能够100%资本化,而由于高额累进的土地增值税的存在,按照地产企业普遍35%的毛利率计算,利息资本化所抵扣的土地增值税和所得税能够达到利息成本的一半左右。静态来看如果优先股的股息率达到7.5%,从静态盈利角度看相当于15%成本的信托借款。竞争力较低。(2)金融负债类优先股:和发债并没有本质的区别,相对于开发贷成本更高,但优势是可以作为项目的资本金(开发贷只能用于项目建设);作为负债的优先股股息也能资本化,其和信托相比,在融资成本上有一定的优势。
成交:周新房成交同比降幅继续扩大,一线城市环比回升。
(1)一手房: 我们统计46个城市商品住宅周成交面积环比略有回升,但同比降幅继续扩大,本周成交422万平方米,较上周增长3.8%,同比减少27.7%,和去年3月周均成交相比下降31.9%。分城市来看,本周一线城市成交量环比回升,二、三线城市成交量继续下滑。一、二、三线城市同比分别变动-28.7%、-22.6%、-39.4%,环比分别变动+31.2%、-0.4%、-2.3%。
(2)库存:商品住宅库存继续上升,去化周期较去年明显增长。上周26个城市一手房可售套数147.7万套,同比/环比变动+17.5%/+1%,根据月销售数量统计去化周期为14个月,较上周下降0.05个月,较去年同期上升5.5个月。分城市看,一、二、三线城市库存同比/环比分别变动+7.3%/+2.5%、+13.2%/+0.9%和 +32.2%/+0.4%。去化周期分别为7.6、14.4、21.0个月,同比分别变动3.2、4.7、9.4个月。
(3)二手房:16个城市二手房周成交面积同比变动-61.7%,环比回升2.9%。
流动性:央行继续正回购,货币市场利率有所回升。
风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。