房地产行业:目前任何时点介入 预期均有望获得绝对和相对收益
事件:
2月23日消息,国务院办公厅发布关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知。
2月20日至24日一周,地产指数(399200)上涨约13%,上证综指上涨3.5%,地产指数大幅跑赢上证约9.5个百分点。其中,万科周涨幅9.2%,金地12%,保利地产9.2%,首开股份22%,苏宁环球17.6%,滨江集团22%,亿城股份15%。
点评:
近期地产股连续上涨,主要是行业利好*策和成交量回升共同推动的结果。
行业*策方面:2月21日上海市房管局称居住证满三年可买二套房;2月24日国务院要求推进户籍制度改革。
上海二套房旧*新解对市场是重大利好。其一是上海做为一线城市,*策变化对行业具有标杆作用,其二上海此次*策变动直指限购。目前市场需求主要是被*策强行压制,尤其是被限购*策限制。一旦限购*策松动,房地产市场需求将显著增多(我们粗略估算上海这一*策可能带来上海销售面积25%左右的提升)。当然,市场也在普遍担心"上海二套房*策"能否被允许执行?我们的观点是:无论是否被允许,他至少说明地方*府调整住房*策已是大势所趋,未来我们还将看到更多地方微调*策出台,我们甚至还可能看到一些全国*策(如二套房认定标准)出现调整。
户籍改革对三四线城市利好作用更大。①在我们不完全统计的47个限购城市中(表1),除了15个副省级城市和4个直辖市外,有28个二三四线城市人口有可能满足申请常住户口的资格。28个城市中的二线省会城市城市可能会属于*策中提到的其他大城市之列,从而不是户籍制度改革鼓励对象。但表1中列示的12个三四线城市进行户籍制度改革的可能性就很大。也就是说这些城市的限购*策未来有很大突破空间。②户籍制度改革重点鼓励对象是三四线城市,对三四线城市城市化进程将带来积极推动作用,对这些城市房地产市场的长期发展都将非常有利。这对深耕三四线城市的地产商如荣盛发展、中南建设等将有更多正面影响。
成交量方面:14个重点一二城市成交量连续回升4周。其中北京上周成交量已达到11年周均成交量的152%,重庆上周成交量已达到11年周均的132%;南京达到155%;成都达到141%,厦门达到102%;苏州达到183%。近期成交量如此快速回升,我们认为主要原因是:①近两年楼市调控,成交量大量萎缩,积累了大量刚性需求,这些需求已到集中释放的时点;②近期各种放松地产调控的*策及解读,很大程度上改变了购房者对楼市的悲观预期;③一些楼盘价格的确出现较大幅度下降,或已达很多购房者预期。
我们认为长时间积累的刚需还有释放的空间,同时*策转好的预期也可能吸引更多非刚性需求者入市,因此,我们预计未来成交量仍有上行空间。
再次重申我们12年房地产投资观点:不同于10年和11年,12年地产股机会将是一轮持续时间较长的中期上升机会。不考虑短期波动影响,目前任何时点进入,预期在12年内均有望获得绝对和相对收益。配置上,建议重点关注全国和区域龙头,如万科、金地、首开股份等。